Koupě nemovitosti v Bulharsku bez realitky je možná. Potřebujete si najít nabídku, ověřit právní stav, uzavřít smlouvu u notáře a zaregistrovat vlastnictví na katastru.
Proč lidé chtějí kupovat bez realitní kanceláře?
Ušetřit peníze na provizi, mít plnou kontrolu nad vyjednáváním a někdy i možnost získat nemovitost za výhodnější cenu – to jsou nejčastější důvody, proč si stále více lidí klade otázku: „Lze koupit nemovitost v Bulharsku bez realitky?“
A odpověď zní – ano, lze, ale vyžaduje to pečlivou přípravu, dobrou orientaci v místním právním systému a hlavně znalost postupu. V tomto průvodci ti krok za krokem ukážeme, jak na to.
Výhody a rizika nákupu bez zprostředkovatele
Výhody:
Úspora provize (obvykle 3–6 % z kupní ceny)
Přímý kontakt s prodávajícím a větší prostor pro vyjednávání
Flexibilita v přístupu a vlastní tempo
Nevýhody:
Riziko právních chyb – chybný převod, nezapsaná vlastnická práva
Komunikační bariéra – bulharština a právnický jazyk
Nemožnost due diligence – bez právníka těžko zjistíš vše důležité
TIP: Pokud chceš lépe porozumět životu v Bulharsku, navštiv náš magazín VisitBulharsko.cz – najdeš tam i rady pro expaty.
Kde hledat nemovitosti bez realitky?
Zde je pár doporučených kanálů, kde můžeš najít přímé nabídky:
imot.bg – největší bulharský realitní portál, filtruj podle „от собственик“ (od majitele)
ALO.bg – často obsahuje lokální inzeráty bez prostředníků
Facebook Marketplace – hledej ve skupinách jako „Apartments for Sale Bulgaria“
Weby obcí a oblíbených lokalit – v některých oblastech jako Ravda, Byala, Sozopol najdeš přímé nabídky na místních fórech
Chceš si ulehčit práci? Vyber si z aktuální nabídky v našem katalogu– máme i přímé nabídky bez provize.
Právní rámec: Co musíš vědět
Budovy můžeš jako cizinec vlastnit přímo, ale pozemky jen přes bulharskou právnickou osobu (s.r.o.)
Převod nemovitosti musí proběhnout u notáře v dané lokalitě, kde se nemovitost nachází
Po podpisu smlouvy následuje registrace v katastru (Imoten Registar) a daňové přiznání
Doporučujeme využít alespoň právníka pro kontrolu dokumentů. Cena za služby se pohybuje kolem 300–500 € a může ti ušetřit statisíce.
Podrobnosti najdeš i na Wise – koupě nemovitosti v Bulharsku.
Krok za krokem: Jak koupit bez realitky
1. Vyhledej nemovitost
Projdi inzeráty, kontaktuj prodávajícího, požádej o fotografie, dokumentaci a možnost prohlídky.
2. Ověř vlastnictví
Požádej o list vlastnictví (Notarial Act), zjisti zda není nemovitost zatížena hypotékou, věcným břemenem nebo dluhy.
3. Sepiš předběžnou smlouvu (Precontract)
• Uvádí cenu, termíny, zálohu
• Záloha bývá 10 % z ceny
4. Připrav podklady pro notáře
Občanský průkaz/pas
Překlady dokumentů (ověřené)
Zajištění tlumočníka, pokud nerozumíš bulharsky
5. Podpis kupní smlouvy u notáře
Notář vše ověří, připraví zápis a zaeviduje do rejstříku.
6. Registrace a daňové přiznání
Do 30 dnů je nutné:
• Nemovitost zapsat v katastru
• Přihlásit ji k místní dani (daň z nemovitosti)
Reálný příklad z nabídky
Z naší nabídky jsme vybrali:
Apartmán 2+kk v Byale, 48 m², 46 500 € – bez provize, s možností osobního jednání s vlastníkem. Přímo u moře, nízké poplatky za správu.
Studio Slunečné pobřeží, 35 m², 39 000 € – velmi žádaná lokalita, ideální pro investici a následný pronájem.
Nejčastější chyby při nákupu bez realitky
Nesprávně formulované smlouvy (neplatné klauzule)
Podcenění právního ověření – i důvěryhodný prodávající může mít neúmyslný problém
Chybějící překlady – úřady neakceptují dokumenty bez certifikovaného překladu
Špatně zvolený notář – vybírej jen notáře s praxí v oblasti nemovitostí
Nechceš nic pokazit? Vyber nemovitost z ověřené nabídky a my ti pomůžeme i s právním servisem – zjisti víc tady.
Nejčastější dotazy (FAQ)
Musím být podnikatel, abych mohl koupit nemovitost v Bulharsku?
Ne, jako fyzická osoba můžete vlastnit apartmán nebo dům. Pokud ale chcete koupit pozemek, musíte si založit bulharskou právnickou osobu (např. s.r.o.).
Kolik stojí právní služby při koupi bez realitky?
Standardní právní poradenství a ověření dokumentace se pohybuje kolem 300–500 €, v závislosti na složitosti případu a lokalitě.
Je bezpečné kupovat nemovitost přes inzerát?
Ano, pokud si ověříte vlastnictví, bezdlužnost a podepisujete smlouvu u notáře. Vždy doporučujeme mít vlastního právního zástupce.
Jak dlouho trvá proces koupě bez realitky?
V ideálním případě lze vše zvládnout během 2–4 týdnů od dohody s prodávajícím, pokud jsou dokumenty připravené a ověřené.
Co když neumím bulharsky?
Zákon umožňuje mít při notářském úkonu certifikovaného tlumočníka. Mnoho dokumentů však musí být oficiálně přeloženo.
Dá se koupit nemovitost na dálku?
Ano, prostřednictvím plné moci může za vás jednat právník nebo správce. Vše lze vyřešit i bez fyzické přítomnosti.
Shrnutí: Vyplatí se to?
Pokud máš čas, trpělivost a chuť se do procesu ponořit, koupě nemovitosti v Bulharsku bez realitky je reálná cesta. Ušetříš provizi, ale zodpovědnost je zcela na tobě.
Nezkušenému kupujícímu doporučujeme alespoň využít právní služby nebo vybrat nemovitost z ověřených portálů podívejte se na nabídku, kde máš jistotu kontroly dokumentace i férového přístupu. Nezapomeň si přečíst našeho průvodce.