Ceny přímořských apartmánů v roce 2024
Silný růst cen: Rok 2024 byl ve znamení výrazného růstu cen nemovitostí v Bulharsku. Podle statistik vzrostly ceny bydlení v zemi meziročně o 12–16 %, což řadí Bulharsko k nejrychleji rostoucím trhům v Evropě. Zvláště přímořské lokality zaznamenaly vysokou poptávku a růst cen – v průměru o desítky procent oproti předchozímu roku.
Podívejte se na aktuální nabídku nemovitostí v Bulharsku ZDE
Regionální rozdíly:
Ceny apartmánů se liší podle konkrétní oblasti pobřeží. V následující tabulce jsou uvedeny orientační průměrné ceny vybraných lokalit a jejich meziroční nárůst:
| Lokalita | Průměrná cena (€/m²) | Meziroční změna 2023→2024 |
|---|---|---|
| Varna (město) | cca 1 230 € | +11 % |
| Burgas (město) | cca 880 € | +17 % |
| Burgas (centrum) | ~2 000 € | +22 % |
| Slunečné pobřeží | od 50 000 € za apartmán | ~0 % (stagnace) |
*Pozn.: V turistickém letovisku Slunečné pobřeží bylo podle odborných odhadů v r. 2024 očekáváno spíše udržení cen na úrovni roku 2023, tedy bez výrazného růstu, kvůli dostatečné nabídce apartmánů v této lokalitě.
Přímořské letovisko Slunečné pobřeží – intenzivní výstavba apartmánových komplexů podél pláže přispěla k atraktivním (a relativně dostupným) cenám oproti jiným přímořským destinacím.
Varna a Burgas:
- Dvě největší města na černomořském pobřeží vykazují pokračující růst cen díky kombinaci městské infrastruktury a turistické atraktivity. Ve Varně dosáhla průměrná cena bytů ~1 230 €/m² (+11 % r/r) a v Burgasu ~880 €/m² (+17 % r/r). V atraktivních čtvrtích však ceny výrazně převyšují průměr – např. v centru Burgasu či čtvrti Lazur se byty prodávají za ~1 800–2 000 €/m².
Rekreační letoviska:
- V čistě rekreačních oblastech je cenová hladina apartmánů relativně nižší než ve velkých městech, avšak i zde ceny rostou nebo se drží vysoko díky zájmu investorů. Například ve vyhledávaném Slunečném pobřeží (Sunny Beach) začínají ceny apartmánů zhruba od 50 tisíc € (cca 1,2 mil. Kč) za menší jednotky. Ceny jsou atraktivní v porovnání s jinými evropskými letovisky, což láká zahraniční kupce. V okolních rezortech jako Ravda, Elenite apod. se v roce 2024 ceny držely na úrovni předchozího roku. Naproti tomu Nessebar (Nesebar) či Sveti Vlas – lokality s kombinací pláží a například jachetního přístavu (Sveti Vlas) nebo historického centra (Nessebar) – zaznamenaly mírný růst okolo jednotek procent.
Menší města (Sozopol, Pomorie, Primorsko aj.)
- Oblíbená historická městečka jako Sozopol nebo lázeňské město Pomorie těží z turistického zájmu a limitované nové výstavby. Ceny apartmánů se zde pohybují v řádu desítek tisíc eur za jednotku, podle polohy blízko moře a kvality projektu. I v těchto městech poptávka v roce 2024 rostla a tlačila ceny mírně vzhůru (odhadem o několik procent).
Historické centrum města Nesebar (UNESCO) – kombinace kulturní hodnoty a turistické obliby zvyšuje atraktivitu nemovitostí v této lokalitě.
Shrnutí 2024: Trh pobřežních nemovitostí v Bulharsku byl v roce 2024 velmi aktivní. Průměrné ceny bytů u moře rostly tempem vysokých jednociferných až nižších dvouciferných procent
Nejvýraznější růsty vidíme ve velkých městech (Burgas, Varna) a vybraných prestižních lokalitách, zatímco některá čistě rekreační letoviska měla spíše stabilní cenovou úroveň. Celkově tento růst odráží stabilní důvěru investorů a kupujících v budoucnost bulharského realitního trhu.
Podívejte se na aktuální nabídku nemovitostí v Bulharsku ZDE
Predikce trhu nemovitostí v Bulharsku a cen na rok 2025 a další roky (výhled)
Očekávané zpomalení, ale pokračující růst: Prognózy pro rok 2025 naznačují, že růst cen bude pokračovat, avšak mírnějším tempem. Odborníci predikují v celostátním průměru navýšení cen bydlení o ~5–10 % v roce 2025.
V přepočtu to znamená, že nemovitosti by mohly nadále zdražovat, ale kupující již nebudou čelit tak dramatickému zdražování jako v předchozích dvou letech. Například v Sofii (hlavní město) se očekává rozpětí cen 1 200–3 300 €/m² podle lokality, ve Varně může špičková lokalita u moře (Morska gradina) atakovat až ~3 300 €/m² a v Burgasu by ceny v centru mohly udržet hranici kolem 2 000 €/m². Celkově tedy dvouciferný růst cen má být spíše výjimkou – nastane jen v nejžádanějších oblastech – zatímco obecně trh směřuje k vyrovnanějšímu stavu.
Vyrovnávání sil na trhu
- Podle realitních společností (např. Imoteka) rok 2025 přinese větší rovnováhu mezi prodávajícími a kupujícími. Kupující již nebudou ochotni akceptovat libovolně nadsazené ceny a u předražených nabídek lze očekávat problémy s nalezením kupce. Realitní trh se tak stabilizuje s jednociferným růstem cen ve většině regionů, přičemž jen tam, kde přetrvá velmi silná poptávka (velká města, top turistické lokality), může růst cen zůstat blízko dvouciferným hodnotám. Objem obchodů by měl zůstat podobný jako v roce 2024, trh tedy bude aktivní, ale střízlivější.
Makroekonomické faktory
- Klíčovým faktorem je plánovaný vstup Bulharska do eurozóny v červenci 2025. Očekává se, že přijetí eura zvýší důvěru zahraničních investorů a přinese dodatečný impuls realitnímu trhu. V zemích, které přijaly euro, historicky často došlo k jednorázovému zvýšení cen nemovitostí díky přílivu kapitálu a odstranění měnového rizika. Pokud Bulharsko skutečně přijme euro v termínu, je pravděpodobné urychlení růstu cen ve druhé polovině 2025 – některé odhady hovoří o dalších několika procentech navíc nad běžný trend. Kromě toho ekonomika Bulharska stabilně roste, inflace se v závěru 2023 snížila na udržitelnější úroveň a banky zachovávají dostupné financování hypotečních úvěrů. Tyto faktory by měly podpořit udržitelnost poptávky po nemovitostech i v následujících letech.
Dlouhodobější výhled
- Pro roky po 2025 se očekává pokračování pozvolného růstu cen. Jakmile odezní jednorázový efekt eurozóny, mohl by se růst cen ustálit např. kolem 5 % ročně, v souladu s ekonomickým konvergencí k průměru EU. Bulharské nemovitosti si stále udrží cenovou výhodu vůči západní Evropě, což bude lákat investory i v dalších letech. Samozřejmě, trh může reagovat i na globální vlivy – např. pokud by výrazně vzrostly úrokové sazby nebo došlo ke globálnímu poklesu turismu, mohl by růst cen dočasně zpomalit. Z aktuálních dat však žádné přesycení nabídky či jiné varovné signály patrné nejsou. Naopak, nabídka novostaveb je stále absorbována poptávkou a trh je daleko od stavu „realitní bubliny“ z roku 2008.
Shrnutí výhledu
Realitní trh s pobřežními nemovitostmi v Bulharsku by měl v roce 2025 a následujících letech nadále růst, ale umírněnějším tempem. Očekávaný roční přírůstek hodnot kolem 5–10 %, podporovaný stabilní ekonomikou. S blížícím se eurem, činí z bulharských nemovitostí nadále perspektivní investici. Investoři by však měli počítat s tím, že trh bude náročnější. Důraz bude na správné ocenění (předražené nemovitosti se mohou prodávat obtížněji). Také na kvalitu lokality (špičkové oblasti mohou nadále růst rychleji než průměr)
Podívejte se na aktuální nabídku nemovitostí v Bulharsku ZDE
Predikce trhu nemovitostí v Bulharsku – Vývoj cen pronájmů u moře (krátkodobé vs. dlouhodobé)
Rekordní turistická sezóna 2023–2024: Silný turistický ruch na bulharském pobřeží Černého moře se projevil i na trhu nájemního bydlení. V roce 2024 navštívilo Bulharsko přes 13 milionů zahraničních turistů (nejvíce v historii). Region Burgasu zaznamenal kolem 2 milionů příjezdů hostů do ubytovacích zařízení.
To znamená vysokou poptávku po krátkodobých pronájmech v letoviscích během letní sezóny. Ceny sezónních pronájmů (apartmány pronajímané turistům) tak v hlavní sezóně 2024 výrazně vzrostly a často dosahovaly kapacitního maxima.
Krátkodobé (prázdninové) pronájmy:
- V červenci a srpnu, kdy vrcholí turistická sezóna, jsou ceny pronájmů apartmánů u moře až o 50 % vyšší než v červnu nebo září. Například na Slunečném pobřeží se menší apartmán (studio) v hlavní sezóně pronajímá zhruba za 100–120 BGN za noc (cca 50–60 €). Mimo sezónu může stejný apartmán stát okolo 60 BGN za noc (30 €) či méně. Pokud se apartmán pronajme jako celek na celý letní měsíc, majitelé inkasují např. 2 300 BGN za červenec (≈ 1 150 €). Za celé léto (červen až začátek září) není výjimkou výnos okolo 6 000 BGN (cca 3 000 €) pro majitele jednoho dobře situovaného studia. Tyto vysoké výnosy v sezóně ovšem kompenzuje fakt, že mimo sezónu (zima, brzké jaro) je poptávka minimální. Mnoho přímořských apartmánů zůstává mimo léto prázdných, nebo jsou pronajímány za zlomek ceny.
Dlouhodobé pronájmy (celoroční)
- Větší pobřežní města (zejména Varna a Burgas) mají celoroční nájemní trh díky místním obyvatelům, studentům a pracovníkům. Dlouhodobé nájmy zde sice také mírně zdražily vlivem obecného růstu cen (a inflace), ale zůstávají velmi dostupné v porovnání s jinými evropskými zeměmi. Např. ve Varně či Burgasu se měsíční nájem standardního bytu 2+kk (cca 50–60 m²) pohybuje kolem 500–600 BGN (250–300 €) za měsíc v běžné lokalitě. To odpovídá ceně zhruba 5–6 € za m² měsíčně. Samozřejmě moderní byty v centru města nebo s výhledem na moře mohou dosahovat vyššího nájemného.
- Pro srovnání, studio v Nesebaru (rekreační oblast) nabízené k ročnímu pronájmu mělo v roce 2024 požadovaný nájem 700 BGN za měsíc, což ale zahrnuje i možnost letního užívání – majitel se v takovém případě vzdá krátkodobých pronájmů výměnou za stabilní příjem. Mimo sezónu lze v turistických lokalitách pronajmout apartmán ještě levněji (např. 350 BGN/měsíc v zimě za zmíněné studio v Nesebaru.
Výnosnost investice z pronájmu
Kombinace relativně nízkých pořizovacích cen a slušného nájemného znamená, že hrubé roční výnosy z nájemného dosahují na pobřeží zhruba 6–8 % hodnoty nemovitosti ročně.
To je velmi atraktivní číslo ve srovnání s jinými trhy. Vyšší procenta lze dosáhnout aktivním krátkodobým pronajímáním turistům v sezóně (za předpokladu vysoké obsazenosti), zatímco stabilnější, ale o něco nižší výnos přinese dlouhodobý pronájem místním (s celoroční obsazeností).
Krátkodobý pronájem vyžaduje správu (časté úklidy, komunikace s hosty) a nese riziko neobsazenosti mimo sezónu, ale může vynést výrazně více během léta. Naproti tomu dlouhodobý pronájem (např. pronajmout byt místnímu nájemci na 1 rok) zajišťuje nepřetržitý příjem, avšak celkově nižší, než by bylo možné získat intenzivním využitím přes turistickou sezónu. Řada zahraničních majitelů volí kombinaci – v létě využívají svůj apartmán buď pro sebe, nebo jej pronajmou krátkodobě turistům, a na zimní měsíce případně najdou dlouhodobého nájemce za sníženou cenu.
Trendy 2024–2025
Vzhledem k rostoucímu cestovnímu ruchu lze očekávat, že krátkodobé nájmy dále porostou (ceny za noc mohou ještě mírně vzrůst s tím, jak roste kvalita služeb a příliv zahraničních turistů). Hotely i soukromí hostitelé zaznamenali v roce 2024 vyšší tržby díky většímu počtu turistů ze západní i střední Evropy. Na rok 2025 cestovní ruchové prognózy opět počítají s nárůstem zahraničních návštěvníků Bulharska, což bude udržovat vysokou poptávku po ubytování na pobřeží. Dlouhodobé nájmy v městských lokalitách mohou ovlivnit makroekonomické podmínky – s růstem mezd a životní úrovně v Bulharsku lze do budoucna čekat i pozvolný růst nájemného pro místní obyvatele, ačkoliv z nízké základny.
Podívejte se na aktuální nabídku nemovitostí v Bulharsku ZDE
Doporučení pro investory (kde a kdy nakoupit)
Perspektivní lokality
Pro investici do pobřežních nemovitostí v Bulharsku jsou klíčové dva typy lokalit: (1) Velká města – jako Varna a Burgas – nabízejí zázemí celoročně žijících oblastí s infrastrukturou, pracovními příležitostmi a stabilní poptávkou (jak pro koupi, tak pronájem).
Oblíbená letoviska
jako Slunečné pobřeží, Svatý Vlas, Nesebar, Sozopol, případně Primorsko, Pomorie aj. – která jsou vyhledávaná turisty pro rekreaci.
Tyto rekreační oblasti přinášejí vysoký potenciál výnosu z krátkodobých pronájmů v sezóně a očekávaný růst hodnoty díky trvalému zájmu o pobyty u moře
Varna
- Doporučuje se zaměřit na nemovitosti v dobrých čtvrtích (např. Morska gradina – okolí přímořského parku), kde je nejen výhled na moře, ale i kvalitní služby v dosahu. Varna kombinuje roli letoviska a velkoměsta; ceny jsou tam vyšší než jinde, ale také likvidita trhu je výborná. Investice ve Varně mohou generovat jak dlouhodobý nájem od místních obyvatel, tak krátkodobý od turistů v létě.
Burgas
- Stává se čím dál atraktivnějším díky modernizaci města (rozvoj Mořské zahrady, nové projekty v centru) a blízkosti letiště. Ceny v Burgasu jsou dosud o něco nižší než ve Varně, takže je zde prostor pro další růst. Doporučené jsou oblasti jako centrum, Lazur, či Sarafovo (čtvrť u moře poblíž letiště). Burgas je výhodný pro ty, kdo chtějí kombinovat vlastní rekreaci a investici – město je příjemné pro život celoročně a v létě nabízí turistické vyžití.
Svatý Vlas a Nesebar
- Tyto lokality těží z prestiže a jedinečnosti. Svatý Vlas má jachetní přístav a luxusnější rezidence, proto zde lze čekat nadprůměrný růst hodnoty u kvalitních nemovitostí – zároveň ceny startují výše. Nessebar (Starý Nesebar na poloostrově – UNESCO) je limitován velikostí, takže historické domy jsou unikátní investicí; v novější části Nesebaru a přilehlých rezidencích je zájem jak mezi cizinci, tak místními movitějšími kupci. Kupovat v těchto městech se vyplatí s výhledem, že turistický zájem o kulturní památky a kvalitu místa bude trvalý.
Sozopol, Primorsko, Pomorie
- Menší města vhodná pro investory hledající kombinaci klidnější atmosféry a turistického ruchu. Sozopol má pověst uměleckého a historického městečka, pořádá se zde známý festival a zájem turistů i cen nemovitostí je zde dlouhodobě stabilní. Pomorie je známé léčivými bahny a lázněmi – apartmány v Pomorie mohou profitovat z lázeňské klientely i mimo hlavní léto. Primorsko a okolní vesničky (Lozenec, Kiten) přitahují i domácí turisty; ceny jsou nižší než ve větších centrech, ale do budoucna mohou růst s vylepšující se infrastrukturou.
Načasování investice: Obecně platí, že aktuální období (2024–2025) je stále příhodné pro nákup, protože ceny sice rostou, ale Bulharsko je stále cenově výrazně pod úrovní západní Evropy.
Podívejte se na aktuální nabídku nemovitostí v Bulharsku ZDE
Několik tipů k načasování
Využití předvstupního období do eurozóny:
- Do poloviny roku 2025 (než Bulharsko přijme euro) lze očekávat, že ceny porostou v anticipaci této události. Nákup nemovitosti před zavedením eura tedy může přinést dodatečné zhodnocení, jakmile dojde ke vstupu (očekává se zvýšený zájem investorů po zavedení €).
Mimo sezónu je více prostoru k jednání
- Pokud kupujete apartmán u moře mimo hlavní sezónu (podzim, zima), máte často výhodnější vyjednávací pozici. Prodávající, kteří neprodali během léta, mohou být na podzim více nakloněni slevě. Také developeři občas v zimních měsících nabízí akční ceny či bonusy, aby podpořili prodej před začátkem nové sezóny. Zima 2024/25 by tak mohla být vhodnou dobou k nákupu, než na jaře trh opět ožije.
Sledovat nové projekty
- Doporučuje se zaměřit na novostavby od ověřených developerů – moderní apartmány s energeticky úspornými technologiemi, dobrou správou a vybaveností budou do budoucna žádanější a lépe si udrží hodnotu. Pokud se objeví nový projekt v dobré lokalitě (např. nový resort u pláže s kvalitním zázemím), může být výhodné zarezervovat jednotku v rané fázi výstavby za zaváděcí cenu.
Infrastruktura a rozvoj
- Při výběru místa ke koupi zvažte plánovaný rozvoj infrastruktury. Například dokončení dálnice či obchvatu, rozšíření letiště, nové turistické atrakce apod. mohou v horizontu několika let zvýšit atraktivitu dané oblasti. V Bulharsku se investuje do dopravní dostupnosti – příkladem je dálnice spojující Burgas a Varnu (část je v provozu, dobudování zlepší dostupnost severního a jižního pobřeží). Oblasti poblíž klíčových dopravních uzlů (letiště Burgas a Varna, dálnice Trakia atd.) budou mít do budoucna výhodu.
Podívejte se na aktuální nabídku nemovitostí v Bulharsku ZDE
Závěrečné doporučení
Bulharské pobřeží nabízí různé investiční strategie – od nízkonákladové koupě malého studia na Slunečném pobřeží za ~50 tisíc € s cílem krátkodobých pronájmů, až po prémiové nemovitosti ve Varně či luxusní vile ve Sveti Vlas za stovky tisíc € s cílem kapitálového zhodnocení. Každopádně se vyplatí pečlivě analyzovat trh a nechat si poradit od místních expertů při výběru konkrétní nemovitosti.
Důležité je vyhnout se předraženým nabídkám, které neodpovídají kvalitě – trh je sice rostoucí, ale kupující jsou stále cenově citliví.
Podívejte se na aktuální nabídku nemovitostí v Bulharsku ZDE
Shrnutí pro investory
Růst cen
- Trh přímořských nemovitostí v Bulharsku rostl v roce 2024 velmi dynamicky (cenový nárůst cca 10–16 % meziročně). Průměrné ceny v Burgasu (880 €/m²) a Varně (1 230 €/m²) však stále patří k nejnižším v Evropě, což znamená velký potenciál dalšího růstu.
Predikce trhu nemovitostí v Bulharsku 2025+
- Očekává se pokračující růst cen, avšak mírnější (cca +5–10 % ročně). Vstup do eurozóny v roce 2025 může přinést jednorázové zrychlení růstu cen díky přílivu kapitálu. Trh bude stabilní a aktivní; investice v kvalitních lokalitách mohou dosahovat nadprůměrného zhodnocení.
Nájmy a výnosy
- Krátkodobé pronájmy v sezóně generují vysoké příjmy – letní obsazenost zajišťuje výnos 6–8 % ročně z investice. Dlouhodobé pronájmy ve městech garantují stálý příjem (byť nižší) a pokrývají náklady. Silný turistický ruch v Bulharsku (13 mil. zahr. turistů v 2024) naznačuje, že poptávka po pronájmech zůstane vysoká.
Doporučené lokality
- Varna a Burgas pro kombinaci růstu a celoročního využití; Sveti Vlas, Nesebar, Sozopol pro atraktivitu mezi turisty (historie, luxus, jedinečnost); Slunečné pobřeží a okolí pro dostupnou vstupní investici a solidní výnosy z prázdninových pronájmů. Vždy preferujte místa s dobrou infrastrukturou (blízkost pláže, centrum, doprava) a perspektivou rozvoje.
Kdy nakoupit
- Současné období je výhodné – ceny sice rostou, ale stále jsou nízké ve srovnání se zbytkem Evropy. Nákup před zavedením eura v 2025 může přinést zajímavé zhodnocení kapitálu. Doporučuje se využít zimních měsíců k vyhledání příležitostí (nižší konkurence kupujících) a připravit se na nadcházející sezónu 2025, kdy může hodnota i výnos z pronájmu dál stoupnout.
Bulharské pobřeží nabízí skvělý poměr ceny a hodnoty – krásné pláže, rostoucí ekonomiku a dvojciferné výnosy z turismu. Pro investory hledající druhý domov u moře či čistě výnosovou nemovitost představuje Bulharsko v roce 2024–2025 atraktivní a perspektivní destinaci, která má našlápnuto k dalšímu růstu
Přečtěte si našeho Průvodce koupí nemovitosti.